引言
城中村作为中国城市化进程中的特殊产物，承载了大量外来务工人员和低收入群体的居住需求。然而，由于人口密度高、基础设施薄弱、管理机制不完善等原因，城中村租客行为失范问题日益突出，如噪音扰民、垃圾乱扔、公共空间占用、违规用电用火等，这些行为不仅影响居民生活质量，更频繁引发邻里矛盾，甚至升级为社区冲突。破解这一难题，需要从根源入手，结合社区治理、法律规范、技术手段和人文关怀，构建多方协同的长效机制。本文将系统分析问题成因，并提供具体可行的解决方案。
一、城中村租客行为失范的典型表现及影响
1.1 噪音扰民问题
城中村房屋密集，隔音效果差，租客夜间娱乐、聚会、装修等活动产生的噪音极易干扰邻居休息。例如，深圳某城中村曾因租客深夜打麻将、高声喧哗，导致楼下老人多次投诉，最终引发肢体冲突。
1.2 垃圾处理不当
部分租客缺乏环保意识，将生活垃圾随意丢弃在楼道、巷口，甚至高空抛物。广州某城中村因租客长期在楼道堆放垃圾，滋生蚊虫鼠患，引发整栋楼居民的集体抗议。
1.3 公共空间侵占
租客为扩大居住空间，私自占用楼道、消防通道堆放杂物，或违规搭建阳台、雨棚。北京某城中村因此类问题导致消防通道堵塞，火灾发生时救援受阻，造成严重后果。
1.4 违规用电用火
为节省开支，部分租客使用大功率电器、私拉电线，甚至在室内使用明火做饭。杭州某城中村因租客违规使用电磁炉引发火灾，殃及邻居财产。
1.5 宠物管理缺失
养宠租客不牵绳、不清理宠物粪便，导致其他居民被惊吓或踩到排泄物。上海某城中村因宠物狗频繁吠叫和粪便问题，引发多起邻里纠纷。
二、问题根源分析
2.1 空间结构与基础设施缺陷
城中村建筑多为老旧自建房，缺乏统一规划，楼间距小、隔音差、消防设施不足。例如，许多城中村没有独立的垃圾处理系统，居民只能将垃圾堆放在公共区域。
2.2 人口流动性大，管理难度高
城中村租客更换频繁，房东或二房东往往只关注租金收取，忽视对租客行为的约束。例如，某城中村房东对租客的违规行为不闻不问，导致问题反复发生。
2.3 法律意识淡薄与监管缺失
部分租客法律意识薄弱，认为“租房自由”不受约束；同时，基层执法力量不足，对轻微违规行为难以及时干预。例如，噪音投诉需经过多次报警才能处理，效率低下。
2.4 社区文化与归属感缺失
租客多为外来人口，与本地居民缺乏共同利益和社区认同感，容易产生“过客心态”，不愿遵守社区规范。例如，某城中村租客认为“这里只是临时住处”，对公共事务漠不关心。
三、破解策略：多方协同治理框架
3.1 政府层面：完善法规与加强执法
- 制定地方性法规：针对城中村特点，出台《城中村租赁管理条例》，明确租客行为规范、房东责任和处罚措施。例如，深圳市已试点“城中村租赁合同备案制”，要求房东对租客行为进行监督。
- 加强基层执法：联合公安、城管、消防等部门开展常态化巡查，对违规行为“零容忍”。例如，广州市某街道设立“城中村综合治理办公室”，每周开展联合执法行动。
- 优化基础设施：政府投资改造城中村，增设垃圾压缩站、隔音墙、消防通道等。例如，厦门市某城中村改造后，租客投诉率下降60%。
3.2 房东/二房东层面：落实主体责任
- 签订规范合同：在租赁合同中明确行为条款，如噪音控制、垃圾处理、宠物管理等，并约定违约金。例如，某房东在合同中规定“夜间10点后禁止喧哗，违者罚款500元”。
- 建立租客筛选机制：通过背景调查、面试等方式选择素质较高的租客。例如，某二房东要求租客提供工作证明和过往租房记录。
- 定期巡查与教育：房东应定期检查房屋使用情况，对违规租客及时提醒和警告。例如，某房东每月召开租客会议，宣传社区规范。
3.3 社区层面：构建自治与共治机制
- 成立业主/租客委员会：由居民代表、租客代表、房东代表组成，共同制定社区公约，调解纠纷。例如，某城中村成立“邻里议事会”，每月讨论公共事务。
- 开展社区活动：组织文化节、邻里聚餐等活动，增强租客与本地居民的互动和认同感。例如，某社区举办“城中村美食节”，让租客和居民共同参与。
- 引入专业社工组织：社工可提供矛盾调解、法律咨询、心理疏导等服务。例如，深圳某城中村引入社工机构，成功调解了80%的邻里纠纷。
3.4 技术层面：智慧化管理手段
- 安装智能监控与传感器：在公共区域安装噪音传感器、烟雾报警器、摄像头等，实时监测异常情况。例如，某城中村安装智能垃圾桶，自动提醒清运，减少垃圾堆积。
- 开发社区管理APP：提供投诉、报修、通知、积分等功能，鼓励居民参与治理。例如，某APP设置“文明积分”，租客遵守规范可兑换生活用品。
- 利用大数据分析：通过分析投诉数据，识别高频问题区域和租客群体，针对性干预。例如，某街道通过数据分析发现某栋楼噪音投诉集中，便加强巡查和宣传。
3.5 租客层面：提升自我管理与法律意识
- 开展租客培训：通过线上课程、宣传册等方式，教育租客了解社区规范和法律知识。例如，某城中村在租客入住时发放《租客行为指南》。
- 建立租客互助小组：租客之间相互监督、提醒，形成良性氛围。例如，某楼栋租客自发组建“安静楼栋”小组，互相提醒降低噪音。
- 鼓励租客参与治理：邀请租客加入社区委员会，共同制定规则。例如，某城中村规定委员会中租客代表比例不低于30%。
四、具体案例：深圳某城中村的综合治理实践
4.1 背景
深圳某城中村有租客3000余人，过去因噪音、垃圾、消防问题投诉不断，邻里矛盾频发，甚至出现过集体上访事件。
4.2 治理措施
- 政府主导改造：街道办投资改造基础设施，增设垃圾站、隔音墙，拓宽消防通道。
- 房东责任制：要求所有房东签订《管理责任书》，对租客行为负责，违规者取消租赁备案资格。
- 社区自治：成立“城中村居民议事会”，由居民、租客、房东代表组成，制定《社区文明公约》。
- 技术赋能：安装智能监控和噪音传感器，开发“智慧社区”APP，实现投诉实时处理。
- 文化融合：举办“城中村文化节”，租客和居民共同参与，增强归属感。
4.3 成效
- 投诉量下降70%，邻里纠纷减少80%。
- 租客违规行为发生率降低65%。
- 社区满意度从40%提升至85%。
五、实施建议与注意事项
5.1 分阶段推进
- 短期：重点解决噪音、垃圾等突出问题，加强执法和房东责任落实。
- 中期：完善社区自治机制，推广技术手段，开展文化活动。
- 长期：推动城中村整体改造，提升基础设施，实现长效治理。
5.2 避免“一刀切”
治理措施需考虑租客经济承受能力，避免过度增加负担。例如，罚款金额应合理，避免引发抵触情绪。
5.3 注重人文关怀
在严格管理的同时，关注租客的实际困难，如提供就业信息、法律援助等，增强其对社区的认同感。
5.4 持续评估与调整
定期收集居民反馈，评估治理效果，及时调整策略。例如，每季度召开一次社区听证会，听取各方意见。
六、结语
城中村租客行为失范引发的邻里矛盾，是城市治理中的一个缩影。破解这一难题，不能仅靠单一手段，而需要政府、房东、社区、技术、租客等多方协同，构建“法规约束+责任落实+社区自治+技术赋能+人文关怀”的综合治理体系。通过持续努力，城中村可以成为和谐、宜居的社区，为城市化进程中的弱势群体提供更好的居住环境。未来，随着城市更新和数字化治理的深入，城中村问题有望得到更根本的解决。