引言：老旧小区改造的时代背景与基层治理挑战
在中国快速城市化的进程中，许多城市面临着大量建于20世纪80-90年代的老旧小区，这些小区普遍存在基础设施陈旧、管网老化、停车难、环境脏乱差等问题。根据住建部数据，全国需改造的老旧小区超过17万个，涉及居民上亿人。赣州作为江西省的重要城市，同样面临这一挑战。传统的政府主导式改造模式往往存在”政府热、群众冷”的困境，居民参与度低、意见分歧大、后期维护难等问题突出。
赣州市近年来积极探索”居民共商共治”的新路径，通过创新基层治理模式，将居民从”旁观者”转变为”参与者”，有效破解了老旧小区改造中的诸多难题。本文将详细剖析赣州社区的实践案例，展示如何通过民主协商、多元参与、制度保障等方式，实现政府、居民、社会力量的良性互动，推动老旧小区改造从”要我改”向”我要改”转变。
一、赣州老旧小区改造的现状与痛点分析
1.1 赣州老旧小区的基本情况
赣州市中心城区共有老旧小区387个，涉及居民约15万户，普遍存在以下特征：
- 建筑年代久远：80%以上建于2000年前，建筑结构老化严重
- 基础设施薄弱：供水、供电、排水等管线超期服役，安全隐患突出
- 公共空间匮乏：缺乏电梯、停车位、活动场所等现代生活设施
- 产权结构复杂：单位宿舍、商品房、房改房混杂，协调难度大
1.2 传统改造模式的痛点
在探索新路径之前，赣州老旧小区改造主要面临三大痛点：
痛点一：居民诉求多元，难以达成共识 不同年龄、职业、收入的居民对改造需求差异巨大。老年人希望加装电梯、增加适老化设施；年轻人更关注停车位、智能门禁；低收入群体则担心改造增加物业费负担。传统”一刀切”模式难以满足多样化需求。
痛点二：资金筹措困难，改造推进缓慢 仅靠政府财政投入难以覆盖全部改造成本，而居民出资意愿低、社会资本参与积极性不高，导致改造资金缺口大、项目推进慢。
痛点三：改造后维护难，成果难以持久 许多小区改造后因缺乏长效管理机制，很快出现设施损坏、环境反弹等问题，”一年新、两年旧、三年回原样”现象普遍。
二、赣州”居民共商共治”模式的核心机制
2.1 “五步工作法”：构建民主协商框架
赣州市创新推出”五步工作法”，将居民参与贯穿改造全过程：
第一步：居民提事——广泛征集需求 通过”线上+线下”方式收集居民意见。线上开发”赣州老旧小区改造”微信小程序，居民可在线提交建议、投票表决；线下组织”板凳会”“夜话会”等接地气的协商形式，确保每户至少参与一次。
第二步：社区议事——分类梳理需求 社区党组织牵头，组织居民代表、业委会、物业公司、专业规划师等多方召开议事会，将收集到的数百条意见分类整理为”基础类”“完善类”“提升类”三类，明确改造优先级。
第三步：居民决事——民主表决方案 将改造方案（含预算、工期、出资比例等）在小区公示15天，召开居民代表大会进行表决。明确规定：双过半（户数过半、面积过半）同意方可实施，涉及加装电梯等重大事项需达到2/3以上同意。
第四步：居民监事——全程监督实施 选举产生”居民监督小组”，对材料采购、施工质量、资金使用等关键环节进行监督。监督小组有权叫停违规施工，并定期向全体居民公示监督报告。
第五步：居民管事——建立长效维护机制 改造完成后，引导居民成立业主委员会或自管会，选聘专业物业或实行居民自治，建立公共收益账户，确保后续维护有资金、有人员、有制度。
2.2 “3+X”多元主体参与机制
赣州模式强调构建”3+X”多元共治格局：
- 3个核心主体：政府（政策引导、资金支持）、居民（需求提出、民主决策、监督实施）、社区（组织协调、平台搭建）
- X个支持主体：专业规划师团队（提供技术支持）、社会组织（协助矛盾调解）、爱心企业（捐赠物资）、志愿者（参与服务）
2.3 “资金共担+收益共享”激励机制
为解决资金难题，赣州探索出多元筹资模式：
- 政府财政承担70%：主要用于基础设施改造
- 居民出资20%：可根据改造内容选择现金出资或以工代赈（如参与小区绿化、巡逻等）
- 社会资金10%：通过广告位出让、停车位收费等方式吸引企业投资
改造后产生的公共收益（如停车费、广告费）纳入小区公共账户，用于设施维护和居民福利，实现”谁出资、谁受益”。
三、典型案例详解：章贡区解放街道中山路社区
3.1 项目背景
中山路社区的”红旗小区”建于1985年，有居民楼8栋、住户216户，是典型的老旧小区。改造前存在以下问题：
- 外墙斑驳脱落，存在安全隐患
- 下水管道经常堵塞，一楼住户常年污水横流
- 没有停车位，居民车辆乱停乱放，消防通道被堵
- 没有电梯，6楼以上老人出行困难
- 没有物业，垃圾清运靠社区临时雇人
3.2 共商共治过程实录
阶段一：需求征集（2022年3月-4月）
社区组织”板凳会”12场，参与居民达300余人次，收集意见187条。70岁的退休教师张大爷提出：”我住7楼，老伴腿脚不便，希望加装电梯。”年轻车主李先生则抱怨：”每天下班回家找车位要转半小时，希望改造地下车库。”
通过小程序投票，最终统计出需求排名：
- 外墙翻新及防水（198票，91.7%）
- 下水管网改造（192票，88.9%）
- 增设停车位（165票，76.4%）
- 加装电梯（142票，65.7%）
- 增设智能门禁（118票，54.6%）
阶段二：方案设计（2022年5月-6月）
社区邀请赣州市规划设计院专家与居民代表共同设计方案。针对加装电梯争议，设计团队提出三个方案：
- 方案A：每单元独立加装，费用自筹
- 方案B：统一规划，分批实施，政府补贴
- 方案C：暂缓加装，优先解决管网和停车
经过三轮协商，最终采用”分步实施”策略：一期优先改造管网和外墙（居民100%同意），二期通过”电梯议事小组”推动加装电梯（需2/3同意）。
阶段三：民主表决（2022年7月）
7月15日，召开居民代表大会，对一期改造方案进行表决。方案明确：
- 改造内容：外墙防水、下水管网、停车位、智能门禁
- 总预算：380万元（政府266万，居民76万，社会38万）
- 居民出资标准：按建筑面积每平米30元（可参加义务劳动抵扣）
- 施工周期：6个月
表决结果：203户同意，13户反对，同意率94%，远超”双过半”要求。反对的13户主要是担心施工噪音和出资负担，社区通过”一对一”沟通，最终12户转为同意，1户保留意见但不影响施工。
阶段四：监督实施（2022年8月-2023年1月）
居民选举产生5人监督小组，组长由退休工程师王师傅担任。监督小组建立了”三查三公开”制度：
- 三查：查材料进场（拍照存档）、查施工工艺（对照标准）、查资金流向（每月公示）
- 三公开：每日施工进度在小区公告栏更新、每周资金使用情况在微信群公示、每月召开居民通报会
关键事件：9月，监督小组发现某批次外墙涂料品牌与合同不符，立即叫停施工，要求更换。经核查，是供应商临时缺货，施工方擅自更换低价品牌。最终施工方被罚款5000元，并更换为合同约定品牌，监督小组的专业性和权威性得到居民认可。
阶段五：长效管理（2023年2月至今）
改造完成后，社区引导居民成立业主委员会，选聘”赣州安居物业公司”入驻。物业费标准为0.5元/平米/月，低于市场价，差额部分由小区公共收益（停车位收费）补贴。业委会与物业签订服务标准协议，并设立”居民议事厅”，每月召开一次例会，处理日常事务。
3.3 改造成效评估
硬件改善：
- 外墙翻新后，小区面貌焕然一新，成为街道颜值担当
- 下水管网改造后，一楼住户告别污水困扰，投诉归零
- 新增地面停车位85个，地下停车位40个，基本满足需求
- 安装智能门禁和监控，盗窃案件下降90%
软件提升：
- 居民参与率从改造前的不足20%提升至95%以上
- 形成《红旗小区居民公约》，邻里纠纷减少70%
- 居民满意度从改造前的32%提升至96%（第三方评估）
经济效益：
- 改造后房屋增值约15-20%，居民资产受益
- 公共收益年收入约12万元（停车费+广告费），实现自给自足
- 政府财政投入产出比达到1:3.5（考虑房产增值、社会稳定等综合效益）
四、关键成功要素分析
4.1 党建引领：基层党组织的核心作用
赣州模式的成功，关键在于强化了社区党组织的领导核心作用。每个改造小区都成立”临时党支部”，由社区书记任书记，吸纳居民党员、物业党员、施工方党员共同参与。党组织负责把握方向、协调关系、凝聚共识，确保改造工作不偏离”为人民服务”的宗旨。
具体做法：
- 党员亮身份：要求参与改造的党员佩戴党徽，设立”党员责任区”
- 党员带头：党员家庭率先出资、率先拆除违建、率先参与监督
- 党群联动：通过”党员联系户”制度，每名党员包干5-10户居民，负责政策宣传和意见收集
4.2 制度保障：构建”1+N”政策体系
赣州市出台《老旧小区改造居民共商共治指导意见》作为总纲，配套制定《居民出资管理办法》《监督小组工作规程》《公共收益使用办法》等N个实施细则，形成完整的制度链条。
关键制度创新：
- “先协商、后施工”强制程序：未经居民表决的改造方案，财政不予拨款
- “异议冻结”机制：对改造方案有异议的居民，可申请暂缓施工，但需在30天内提出书面替代方案，否则视为同意
- “黑名单”制度：对不尊重居民意见、施工质量差的企业列入黑名单，3年内不得参与赣州政府项目
4.3 技术赋能：数字化平台提升效率
赣州开发的”老旧小区改造”微信小程序，集成了需求征集、方案公示、在线投票、监督举报、满意度评价五大功能，极大提升了工作效率和透明度。
小程序核心功能模块：
// 示例：小程序投票功能核心逻辑（简化版）
// 实际开发中需考虑安全性、并发性等复杂因素
// 投票数据结构
const voteSchema = {
voteId: String, // 投票ID
title: String, // 投票标题
options: Array, // 投票选项
voters: Array, // 已投票用户（去重）
totalHouseholds: Number, // 总户数
deadline: Date, // 截止时间
status: String, // 状态：进行中/已结束
minRatio: Number // 通过比例（如0.5表示50%）
};
// 投票验证函数
function castVote(voteId, userId, choice) {
// 1. 验证用户资格（是否为本小区居民）
const user = getUserInfo(userId);
if (!user || user.community !== '红旗小区') {
return { success: false, message: '非本小区居民，无投票权' };
}
// 2. 验证是否已投票
const vote = getVoteInfo(voteId);
if (vote.voters.includes(userId)) {
return { success: false, message: '您已参与投票' };
}
// 3. 验证投票时间
if (new Date() > vote.deadline) {
return { success: false, message: '投票已截止' };
}
// 4. 记录投票
vote.voters.push(userId);
vote.options.find(opt => opt.id === choice).count++;
// 5. 检查是否达到通过标准
const participationRate = vote.voters.length / vote.totalHouseholds;
const approvalRate = vote.options.find(opt => opt.id === choice).count / vote.totalHouseholds;
if (participationRate >= vote.minRatio && approvalRate >= vote.minRatio) {
vote.status = '已通过';
// 触发后续流程：通知社区、启动改造等
notifyCommunity(voteId);
}
saveVote(vote);
return { success: true, message: '投票成功' };
}
// 示例：监督举报功能
function submitSupervisionReport(data) {
// data包含：小区ID、问题类型、照片证据、文字描述、举报人
const report = {
id: generateId(),
communityId: data.communityId,
reporter: data.userId,
issueType: data.issueType, // '质量'/'安全'/'资金'/'其他'
photos: data.photos, // 图片上传至云存储，返回URL
description: data.description,
timestamp: new Date(),
status: '待处理',
handler: null
};
// 自动通知监督小组和社区
const supervisors = getSupervisors(data.communityId);
const communityAdmin = getCommunityAdmin(data.communityId);
sendNotification(supervisors, '您有新的监督举报待处理');
sendNotification(communityAdmin, '监督举报已提交，请跟进');
saveReport(report);
return { success: true, reportId: report.id };
}
技术应用成效：
- 需求征集时间从平均45天缩短至15天
- 投票参与率从传统方式的40%提升至85%
- 监督举报响应时间从平均3天缩短至24小时内
- 实现全程留痕、数据可追溯，减少矛盾纠纷
五、面临的挑战与应对策略
5.1 主要挑战
挑战一：居民参与不均衡 部分年轻人工作繁忙，参与度低；部分老年人虽有时间但对数字化工具不熟悉。
应对策略：
- 线上线下结合，保留传统协商方式
- 设立”家庭代表”制度，每户可委托1名代表参与
- 对老年人提供”一对一”数字化培训，安排志愿者协助
挑战二：利益协调难度大 低楼层住户反对加装电梯、停车位分配不公、公共空间使用争议等。
应对策略：
- 差异化补偿机制：低楼层住户可获得适当经济补偿或优先使用公共设施权
- 阶梯式分配：停车位采用”先到先得+抽签+特殊需求优先”组合模式
- 第三方调解：引入专业社工组织协助矛盾调解，成功率提升60%
挑战三：长效维护可持续性 部分小区改造后因物业费收缴率低、公共收益不足，导致维护困难。
应对策略：
- “造血”机制：鼓励小区利用闲置空间开展便民服务（如快递柜、自动售货机），增加公共收益
- 信用激励：对按时缴纳物业费的居民给予积分，积分可兑换停车优惠、社区服务等
- 政府托底：对确实困难的小区，政府设立”改造后维护基金”，前3年给予适当补贴
5.2 持续优化方向
方向一：深化数字化应用 计划引入AI技术，开发智能分析系统，自动识别居民诉求中的热点问题，预测改造难点，提前制定应对方案。
方向二：专业化支撑 培育更多专业的社区规划师、社区营造师队伍，为居民提供更专业、更中立的技术支持。
方向：扩大社会参与 探索”社区合伙人”模式，吸引企业、社会组织以”微改造+微运营”方式参与，实现多方共赢。
六、经验启示与推广价值
6.1 对其他城市的借鉴意义
赣州实践证明，老旧小区改造不仅是物理空间的更新，更是基层治理体系和治理能力现代化的契机。其核心价值在于：
1. 重塑了政府角色 从”包办者”转变为”引导者、支持者、监督者”，既避免了”越位”，又防止了”缺位”。
2. 激活了居民主体意识 通过制度设计让居民真正成为改造的”主人”，激发了内生动力，实现了”我的小区我做主”。
3. 构建了可持续治理生态 将改造过程转化为社区能力建设过程，培育了居民自治组织，形成了长效治理机制。
6.2 可复制推广的”赣州标准”
总结赣州经验，可提炼出以下可复制要素：
- 一个核心：坚持党建引领
- 两个关键：居民全程参与、制度全程保障
- 三个支撑：数字化平台、专业团队、多元资金
- 四个转变：政府主导→居民主体、被动接受→主动参与、单一改造→综合治理、短期行为→长效机制
6.3 政策建议
基于赣州实践，对全国老旧小区改造工作提出以下建议：
国家层面：
- 将居民参与度作为改造项目审批的前置条件
- 建立全国统一的老旧小区改造数字化平台标准
- 设立专项基金，奖励居民参与度高、改造效果好的城市
地方层面：
- 制定详细的居民参与操作指南，明确各环节时间表、责任主体
- 培育社区规划师、社区营造师等专业人才队伍
- 建立”改造后评估”机制，将居民满意度作为重要考核指标
七、结语
赣州社区的实践探索，为我们提供了一个观察基层治理创新的生动样本。它告诉我们，老旧小区改造不仅是”政府的事”，更是”大家的事”。当居民从”旁观者”变为”参与者”，从”抱怨者”变为”建设者”，许多看似无解的难题就能找到破解之道。
这种”共商共治”模式，本质上是将全过程人民民主理念落实到基层治理的具体实践中，让民主可感知、可参与、可评价。它不仅解决了老旧小区的”硬件”问题，更重塑了社区的”软件”——邻里关系、社区认同、自治能力。
随着中国进入城市更新的重要阶段，赣州经验的价值将愈发凸显。期待更多城市能够从中获得启发，探索出符合本地实际的基层治理新路径，让城市更美好，让人民更幸福。
数据来源：赣州市住建局、章贡区社区建设办公室、实地调研访谈 调研时间：2022年3月-2023年8月 案例更新：2024年1月