引言：老旧小区面临的双重挑战
在城市化快速发展的今天，老旧小区的改造与管理已成为基层治理的重要议题。这些小区往往面临着基础设施老化、物业管理缺失、居民自治能力薄弱等多重问题。如何在改造硬件设施的同时，激活社区的“软件”——即居民自治能力，实现物业与社区的良性互动，是破解老旧小区治理难题的关键。本文将深入探讨物业与社区在基层治理中的角色定位，分析老旧小区改造的现实困境，并提出实现双赢的策略与路径。
一、老旧小区改造的现实困境
1.1 基础设施老化与资金短缺
老旧小区普遍建于上世纪80-90年代，其基础设施如供水、供电、排水系统等已严重老化，不仅影响居民生活质量，也存在安全隐患。然而，改造这些设施需要巨额资金投入。以某市一个典型老旧小区为例，该小区共有居民300户，仅电梯加装和外墙翻新两项工程，预算就高达500万元。由于缺乏专项资金，政府补贴杯水车薪，居民自筹意愿低，改造工程长期停滞。
1.2 居民意见难以统一
老旧小区居民结构复杂，利益诉求多元。在改造过程中，常常出现“众口难调”的局面。例如，在加装电梯问题上，高层住户积极支持，而低层住户则因采光、噪音等问题强烈反对。据统计，某区在推进电梯加装过程中，因居民意见不一致导致项目搁浅的比例高达60%。这种“一票否决”现象严重制约了改造进程。
1.3 物业管理缺位与居民自治乏力
许多老旧小区长期处于无物业管理状态，由社区居委会代管，但居委会人力有限，难以提供专业化服务。同时，居民自治组织（如业主委员会）往往难以成立或运作低效。例如，某小区尝试成立业委会，但因参与率不足法定人数而失败，导致小区陷入“无人管事”的困境。
二、物业与社区的角色重构与协同机制
2.1 物业服务企业的转型与升级
传统物业服务企业应从单纯的“收费-服务”模式，向“社区治理参与者”转型。具体而言，物业企业可以：
- 参与前期规划：在改造方案设计阶段，物业企业可提供专业建议，如优化管线布局、预留充电桩位置等。
- 提供增值服务：除基础保洁、安保外，拓展家政、养老、托幼等服务，增强居民粘性。
- 建立信用档案：通过服务质量与居民评价挂钩，形成正向激励。
例如，北京某物业公司引入“酬金制”模式，物业费收入扣除成本后，结余部分用于小区公共设施维护，居民满意度显著提升。
2.2 社区居委会的引导与协调作用
社区居委会应发挥党建引领作用，搭建协商平台，推动居民自治。具体措施包括：
- 建立“红色物业”：由社区党组织牵头，联合物业、居民代表成立联合党支部，定期召开联席会议。
- 培育社区骨干：挖掘热心公益的退休党员、青年志愿者，组建楼栋长、单元长队伍。
- 引入专业社工：通过购买服务方式，引入社会组织协助开展居民议事、矛盾调解等工作。
上海某社区通过“社区基金会”模式，成功筹集改造资金并建立长效管理机制，值得借鉴。
2.3 居民自治组织的激活与赋能
居民自治是社区治理的核心。要激活业委会等自治组织，需从以下方面入手：
- 降低成立门槛：简化业委会成立流程，允许采用电子投票、委托投票等方式提高参与率。
- 加强培训指导：由街道或社区定期组织业委会成员培训，提升其法律、财务、沟通能力。
- 建立监督机制：设立业委会监督小组，防止权力滥用。
例如，杭州某小区通过“智慧社区”平台实现线上议事、线上表决，业委会成立仅用时1个月，居民参与率达85%。
三、破解难题的双赢策略
3.1 创新融资模式，解决资金瓶颈
资金是老旧小区改造的“第一道坎”。可探索以下模式：
- 政府引导+居民出资+社会资本参与：政府提供补贴，居民按面积出资，企业投资建设并获得广告位、充电桩等经营权。
- 专项债券+REITs（不动产投资信托基金）：发行老旧小区改造专项债券，或打包优质资产发行REITs，吸引长期资金。
- 公积金活用：允许居民提取住房公积金用于电梯加装等改造项目。
例如，广州某小区采用“共享电梯”模式，企业免费安装电梯，居民按次付费，既解决了资金问题，又避免了一次性高额支出。
3.2 建立“全过程民主”协商机制
改造前、中、后各阶段都应充分吸纳居民意见，避免“被代表”。可采取以下做法：
- 改造前：召开居民议事会，采用“罗伯特议事规则”确保发言有序。
- 改造中：设立居民监督小组，定期巡查工地，反馈问题。
- 改造后：组织居民满意度测评，结果作为物业续聘依据。
例如，成都某小区在改造前组织了12轮居民协商，最终形成“一户一策”改造方案，居民支持率达98%。
3.3 构建“智慧社区”平台，提升治理效能
利用数字化手段提升治理效率，是实现双赢的重要支撑。平台功能可包括：
- 线上议事：居民通过APP或小程序参与议题讨论、投票。
- 服务下单：一键报修、预约家政、缴费等。
- 数据看板：实时展示小区能耗、安防、投诉处理等数据。
例如，深圳某社区开发的“社区通”APP，实现了“居民点单、社区派单、物业接单”的闭环服务，投诉处理时效从平均3天缩短至4小时。
3.4 探索“物业+养老”融合服务模式
针对老旧小区老龄化严重的特点，可推动物业与养老服务结合。例如：
- 物业人员兼职养老护理员：经过培训后提供助餐、助浴、助洁服务。
- 引入第三方养老机构：物业提供场地，机构运营，收入分成。
- 建立时间银行：鼓励低龄老人服务高龄老人，积分兑换物业服务。
南京某小区试点“物业+养老”后，不仅提升了老年人生活质量，还增加了物业收入来源，实现双赢。
四、典型案例分析：从“脏乱差”到“示范小区”的蜕变
4.1 案例背景
以“阳光小区”为例，该小区建于1992年，有居民420户，其中60岁以上老人占45%。改造前，小区存在外墙脱落、电梯故障频发、停车位紧张、无物业管理等问题，居民投诉量常年居街道前列。
4.2 改造与治理过程
- 党建引领，成立临时党支部：由社区书记任书记，物业经理、居民党员任委员，统筹改造事宜。
- 民主协商，制定改造清单：通过“线上+线下”方式收集居民意见，形成包含12项内容的改造清单。
- 多元筹资，破解资金难题：政府补贴300万，居民自筹200万，引入社会资本150万（用于建设充电桩和快递柜）。
- 引入专业物业，建立长效机制：通过公开招标引入品牌物业，采用“酬金制”模式，物业费收支透明化。
- 培育自治组织，激发内生动力：成立业委会，并设立“居民议事厅”，每月召开议事会。
4.3 成效与启示
改造后，小区环境焕然一新，物业费收缴率从不足30%提升至95%，居民满意度达98%。该案例的成功关键在于：党建引领下的多元共治、全过程民主协商、以及“硬件改造+软件提升”同步推进。
5. 政策建议与未来展望
5.1 完善法律法规，提供制度保障
建议修订《物业管理条例》，明确老旧小区改造中物业、社区、居民的权利义务，降低业委会成立门槛，规范“酬金制”等新型管理模式。
5.2 加强政策激励，引导社会资本参与
对参与老旧小区改造的物业企业给予税收减免、贷款贴息等优惠；对引入“物业+养老”等创新服务的项目给予专项补贴。
5.3 推广数字化治理工具，提升治理能力
鼓励各地开发或引入成熟的“智慧社区”平台，统一数据标准，打破信息孤岛，实现跨部门协同。
5.4 强化人才培训，夯实基层治理基础
将社区工作者、物业经理、业委会成员纳入政府培训体系，定期开展政策、法律、沟通技巧等培训。
结语
老旧小区改造不仅是物理空间的更新，更是社区治理体系的重构。唯有通过党建引领、多元共治、民主协商、科技赋能，才能破解改造难题与居民自治困境，实现物业与社区的双赢。未来，随着更多创新模式的探索与推广，老旧小区必将焕发新生，成为宜居、和谐、充满活力的幸福家园。