老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，但长期以来面临着资金短缺和居民协调困难两大核心难题。南安成功里项目作为福建省南安市的一个典型老旧小区改造案例，通过创新的模式和精细化的管理，成功破解了这些难题，为其他地区提供了可借鉴的经验。本文将详细分析南安成功里项目在资金筹措和居民协调方面的具体做法，并结合实际案例进行说明。
一、 资金难题的破解之道
老旧小区改造往往需要大量资金投入，而单纯依靠政府财政拨款或居民自筹都难以满足需求。南安成功里项目通过多元化资金筹措机制，有效解决了这一问题。
1. 政府引导，财政资金撬动社会资本
南安成功里项目首先明确了政府的主导作用。南安市政府设立了老旧小区改造专项基金，对符合条件的项目给予一定比例的补贴。例如，对于外墙保温、电梯加装等公共部分改造，政府补贴比例可达项目总投资的30%-50%。这极大地减轻了居民的经济负担，提高了居民参与改造的积极性。
案例说明： 在成功里小区的电梯加装项目中，总预算为60万元。南安市政府通过专项基金补贴了20万元，剩余40万元由居民按楼层分摊。由于政府补贴到位，居民自筹部分压力减小，项目得以顺利推进。如果没有政府补贴，居民需要承担全部费用，项目很可能因资金问题搁浅。
2. 引入社会资本，采用PPP模式
对于一些收益性较强的改造项目，南安成功里项目尝试引入社会资本，采用政府和社会资本合作（PPP）模式。例如，小区内的停车位改造、充电桩安装等项目，可以通过市场化运作，由企业投资建设和运营，居民支付使用费，企业获得合理回报。
案例说明： 成功里小区共有200个车位，改造前车位紧张，乱停乱放现象严重。项目组引入了一家专业的停车管理公司，由该公司投资改造停车场，安装智能道闸和监控系统。改造后，居民可以通过APP预约和支付停车费，公司负责日常维护和管理。居民支付的费用中，一部分用于支付公司运营成本，另一部分作为小区公共收益，用于其他公共设施的维护。这种模式既解决了资金问题，又提升了小区的管理水平。
3. 居民自筹与公积金提取
对于居民室内部分的改造，如厨房、卫生间翻新等，南安成功里项目鼓励居民自筹资金。同时，项目组积极协调住房公积金管理中心，允许居民提取住房公积金用于老旧小区改造。这一政策极大地调动了居民的积极性。
案例说明： 居民张先生家需要改造卫生间，预算为3万元。他通过提取住房公积金支付了全部费用。公积金提取手续简便，只需提供改造合同和发票即可。张先生表示：“以前公积金只能用于买房或租房，现在能用于改造自家卫生间，真是太方便了。”这一政策不仅解决了资金问题，还提高了居民的生活质量。
4. 争取银行贷款与金融创新
南安成功里项目还积极争取银行贷款，特别是针对老旧小区改造的专项贷款。例如，与当地农商银行合作，推出了“老旧小区改造贷”产品，利率优惠，还款方式灵活。
案例说明： 小区公共区域的绿化改造需要资金50万元。项目组以小区公共收益（如停车费、广告位租金）作为还款来源，向农商银行申请了贷款。银行经过评估后，批准了贷款，利率比普通商业贷款低1个百分点。贷款期限为5年，前2年只付利息，后3年等额本息还款。这种贷款方式减轻了小区的短期还款压力，确保了改造项目的顺利进行。
二、 居民协调问题的解决策略
居民协调是老旧小区改造中最复杂的一环，涉及不同利益群体的诉求。南安成功里项目通过建立有效的沟通机制和决策机制，成功化解了矛盾。
1. 成立居民议事会，实现民主决策
项目启动之初，成功里小区就成立了由居民代表、社区干部、物业人员组成的居民议事会。议事会定期召开会议，讨论改造方案、资金使用等重大事项，确保居民的知情权和参与权。
案例说明： 在电梯加装方案讨论中，议事会收到了两种方案：一种是分摊费用较高的方案，但电梯运行速度较快；另一种是费用较低的方案，但运行速度较慢。议事会组织了多次讨论，最终通过投票选择了费用较低的方案，因为多数居民认为速度差异对日常使用影响不大。这种民主决策方式避免了“一刀切”，得到了大多数居民的支持。
2. 制定“一户一策”，尊重个体差异
对于涉及居民切身利益的改造项目，如外立面改造、窗户更换等，项目组制定了“一户一策”的个性化方案。居民可以根据自己的经济状况和需求选择不同的改造标准。
案例说明： 在外立面改造中，项目组提供了三种材料选项：经济型（涂料）、中档型（真石漆）和高档型（石材）。居民可以根据自家预算选择。例如，经济条件较好的王先生选择了石材，而退休的李阿姨选择了涂料。项目组统一施工，但材料由居民自选，费用也相应分摊。这种方式既保证了整体美观，又尊重了居民的个体差异。
3. 利用数字化工具，提高沟通效率
南安成功里项目充分利用数字化工具，如微信群、小程序等，及时发布改造信息，收集居民意见。项目组还开发了“成功里改造”小程序，居民可以随时查看改造进度、提出建议、进行投票。
案例说明： 在电梯加装投票中，项目组通过小程序发起线上投票。居民只需在手机上点击“同意”或“不同意”，并填写理由。投票结果实时显示，避免了传统纸质投票的繁琐和易出错问题。最终，线上投票参与率达到95%，其中同意率85%，为项目推进提供了有力依据。
4. 建立补偿机制，平衡利益冲突
对于改造中可能受损的居民利益，如停车位减少、采光受影响等，项目组建立了补偿机制。例如，对于因改造而失去停车位的居民，项目组协调周边停车场提供优惠月卡；对于采光受影响的住户，项目组通过调整设计或提供经济补偿来弥补。
案例说明： 在加装电梯时，一楼住户担心采光和噪音问题。项目组经过多次协商，最终决定为一楼住户提供经济补偿，并调整电梯井位置，尽量减少对采光的影响。同时，项目组承诺电梯运行时间限制在早7点至晚10点，避免夜间噪音干扰。一楼住户最终同意了改造方案，矛盾得以化解。
三、 项目成效与经验总结
南安成功里项目通过上述措施，成功完成了老旧小区改造，取得了显著成效。
1. 改造成果
- 基础设施改善： 小区道路硬化、排水系统更新、绿化覆盖率提升至30%。
- 居住品质提升： 加装电梯12部，改造卫生间和厨房150户，新增停车位80个。
- 社区凝聚力增强： 通过居民议事会和数字化工具，居民参与度大幅提高，社区氛围更加和谐。
2. 经验总结
- 资金筹措多元化： 政府补贴、社会资本、居民自筹、金融贷款相结合，形成可持续的资金模式。
- 居民协调精细化： 通过民主决策、个性化方案、数字化工具和补偿机制，有效化解矛盾。
- 政策支持关键： 住房公积金提取、专项贷款等政策为项目提供了有力保障。
四、 对其他地区的启示
南安成功里项目的成功经验表明，老旧小区改造需要政府、社会资本和居民三方共同努力。其他地区可以借鉴以下做法：
- 强化政府引导： 设立专项基金，提供补贴和政策支持。
- 创新融资模式： 探索PPP模式、专项贷款等，吸引社会资本参与。
- 建立民主机制： 成立居民议事会，确保居民全程参与。
- 利用科技手段： 开发数字化工具，提高沟通和决策效率。
- 注重个性化需求： 制定“一户一策”，平衡整体与个体利益。
总之，南安成功里项目为老旧小区改造提供了宝贵的经验，证明了只要方法得当，资金难题和居民协调问题都是可以解决的。希望这些经验能帮助更多老旧小区焕发新生，提升居民的生活品质。