城市更新是推动城市高质量发展、提升居民生活品质的重要途径，但其过程往往面临资金短缺、规划复杂、利益协调困难等多重挑战。南昌绿地马兰圩项目作为南昌市城市更新的典型案例，通过创新的融资模式、科学的规划策略以及多方协作机制，成功破解了资金与规划难题，为其他城市提供了可借鉴的经验。本文将从项目背景、资金难题破解、规划难题破解以及综合成效四个方面，详细阐述该项目的实践路径。
一、项目背景与挑战
南昌绿地马兰圩项目位于南昌市红谷滩新区，原为老旧工业区和棚户区，存在建筑老化、基础设施落后、环境脏乱差等问题。2018年，南昌市政府启动该区域的城市更新计划，旨在将其打造为集商业、居住、文化、生态于一体的现代化城市综合体。然而，项目推进初期面临两大核心难题：
资金难题：城市更新项目通常需要巨额资金投入，包括土地征收、拆迁补偿、基础设施建设、公共服务配套等。马兰圩项目初步估算总投资超过100亿元，而政府财政资金有限，难以独立承担。同时，传统银行贷款审批严格、周期长，社会资本参与意愿不足，导致资金缺口巨大。
规划难题：该区域涉及多个产权主体（包括国有企业、集体土地、私人住宅等），利益关系复杂。原有规划功能单一，缺乏系统性，如何在保护历史文脉的同时实现功能升级、如何平衡商业开发与公共利益、如何协调短期建设与长期发展，都是规划层面的挑战。
二、破解资金难题：多元化融资与市场化运作
马兰圩项目通过创新融资模式，构建了“政府引导、市场主导、社会参与”的多元化资金筹措机制，有效解决了资金瓶颈。
1. 政府资金撬动社会资本
政府通过设立专项基金、提供财政补贴和税收优惠等方式，降低社会资本进入门槛。例如，南昌市政府设立了“城市更新引导基金”，首期出资10亿元，吸引社会资本跟投。同时，对参与项目的企业给予土地出让金返还、增值税减免等政策支持，提升了项目吸引力。
具体案例：项目一期采用PPP（政府与社会资本合作）模式，由绿地集团作为社会资本方，与南昌市红谷滩新区管委会共同成立SPV（特殊目的公司）。政府以土地作价入股，占股30%；绿地集团出资70%，负责投资、建设和运营。这种模式减轻了政府当期财政压力，同时利用了企业的专业能力和市场资源。
2. 创新金融工具应用
项目积极运用多种金融工具，拓宽融资渠道：
- 资产证券化（ABS）：将项目未来的商业租金、物业收入等现金流打包，发行资产支持证券。2020年，项目成功发行了首期ABS产品，规模20亿元，期限5年，利率低于同期银行贷款，吸引了保险资金、基金等机构投资者。
- 专项债券：南昌市政府发行了“城市更新专项债券”，募集资金用于马兰圩项目的基础设施建设。债券期限10年，利率3.5%，由项目未来收益作为偿债来源。
- 产业基金：联合多家金融机构设立“南昌城市更新产业基金”，总规模50亿元，重点投资于项目内的商业、文旅、科技等产业，实现“以产养城”。
3. 土地增值收益返还
项目通过土地一级开发和二级开发联动，实现土地增值收益最大化。政府将土地出让金的部分收益（如30%）返还给项目公司，用于补充建设资金。同时，通过提高土地利用效率（如增加容积率、混合用地），提升土地价值，吸引企业投资。
数据支撑：项目一期土地出让金总额约50亿元，其中15亿元返还给项目公司，占总投资的15%，有效缓解了资金压力。此外，项目通过引入高端商业和住宅，土地溢价率超过200%，实现了资金良性循环。
4. 社会资本参与激励
为吸引社会资本，项目设计了灵活的收益分配机制。例如，在商业开发部分，社会资本可获得长期经营权，政府仅收取少量管理费；在住宅部分，采用“限价房+商品房”模式，保障性住房由政府回购，商品房由企业销售，确保企业合理利润。
案例：绿地集团在项目中投资建设了大型购物中心和写字楼，通过长期租赁获得稳定现金流。同时，政府承诺在项目周边配套地铁、学校等公共设施，提升区域价值，间接增强了社会资本的信心。
三、破解规划难题：科学规划与多方协同
马兰圩项目的规划过程强调系统性、前瞻性和包容性，通过科学方法和多方参与，解决了规划难题。
1. 多规合一与系统规划
项目摒弃了传统的单一功能规划，采用“多规合一”理念，将土地利用、交通、生态、产业等规划整合为一个系统方案。具体做法包括：
- 功能混合：规划了商业、居住、办公、文化、绿地等多种功能，避免单一功能导致的“睡城”或“空城”问题。例如，项目核心区规划了“商业+文化+生态”混合区，商业面积占40%，居住占30%，文化设施占20%，绿地占10%。
- 交通先行：优先规划公共交通，连接地铁1号线和2号线，并设置自行车道和步行系统，实现“公交+慢行”主导的出行模式。
- 生态修复：保留原有水系和绿地，建设生态廊道和海绵城市设施，提升环境品质。例如，将原有工业污染地块改造为湿地公园，既修复了生态，又提供了公共休闲空间。
2. 利益相关方参与机制
规划过程中，建立了多方参与的协商平台，确保各方利益得到平衡：
- 公众参与：通过问卷调查、社区听证会、线上平台等方式，收集居民意见。例如，在拆迁补偿方案制定中，组织了10余场听证会，最终采纳了居民关于“货币补偿+实物安置”结合的建议，提高了补偿满意度。
- 专家咨询：邀请城市规划、经济、生态等领域的专家组成顾问团，对规划方案进行评审和优化。例如，专家建议增加“弹性空间”设计，以适应未来功能变化，这一建议被采纳并应用于项目。
- 企业协作：与绿地集团等企业共同制定开发时序，确保商业开发与住宅建设同步推进，避免“商业先行、住宅滞后”导致的区域活力不足。
3. 历史文脉保护与创新融合
马兰圩区域原有老厂房和工业遗迹，项目在规划中注重保护历史文脉，避免“大拆大建”。具体措施包括：
- 保留改造：对具有历史价值的建筑（如老厂房）进行加固和改造，赋予新功能。例如，将一座老厂房改造为文创园区，引入设计工作室、咖啡馆等业态，既保留了历史记忆，又注入了现代活力。
- 文化植入：在新建区域融入南昌本地文化元素，如赣派建筑风格、南昌方言标识等，增强地域认同感。例如，商业街设计采用“新赣派”风格，结合现代玻璃幕墙和传统马头墙，形成独特景观。
4. 动态规划与适应性管理
规划不是一成不变的，项目建立了动态调整机制。通过定期评估（每半年一次）和反馈循环，根据市场变化和居民需求调整规划细节。例如，项目初期规划了大量高端写字楼，但市场调研显示中小企业需求旺盛，因此调整了部分写字楼为共享办公空间，提高了出租率。
四、综合成效与经验启示
经过5年建设，马兰圩项目已初具规模，成为南昌市城市更新的标杆。截至2023年底，项目完成投资80亿元，建成商业面积30万平方米、住宅面积50万平方米，引入企业200余家，创造就业岗位超1万个。区域环境显著改善，居民满意度从更新前的35%提升至85%。
1. 资金方面成效
- 融资成本降低：通过多元化融资，综合融资成本从传统模式的6%降至4.5%，节约利息支出约3亿元。
- 资金循环良好：商业运营收入已覆盖部分建设成本，预计5年内可实现资金平衡。
- 社会资本活跃：吸引了绿地、万科、保利等多家企业参与，总投资中社会资本占比超过60%。
2. 规划方面成效
- 功能协调：商业、居住、文化等功能互补，区域活力指数（基于人流量、消费额等指标）较更新前提升200%。
- 生态改善：绿地率从15%提高到35%，空气质量优良天数增加20%。
- 社会和谐：拆迁补偿纠纷率降至0.5%以下，居民回迁率超过90%。
3. 经验启示
- 融资创新是关键：城市更新不能依赖单一资金来源，需结合政府、市场、社会多方力量，利用金融工具创新降低风险。
- 规划需以人为本：规划过程应充分吸纳公众意见，平衡商业利益与公共利益，避免“重开发、轻民生”。
- 动态调整是保障：城市更新是长期过程，需建立灵活的规划调整机制，以适应市场和社会变化。
- 政策支持是基础：政府需提供稳定的政策环境，如税收优惠、土地政策等，为项目保驾护航。
五、结语
南昌绿地马兰圩项目通过创新的融资模式和科学的规划策略，成功破解了城市更新中的资金与规划难题，实现了经济效益、社会效益和生态效益的统一。其经验表明，城市更新不仅是物理空间的改造，更是制度创新和治理能力的提升。未来，随着更多城市更新项目的推进，马兰圩模式可为其他地区提供重要参考，推动中国城市更新向更高质量、更可持续的方向发展。
（注：本文基于公开资料和行业实践撰写，具体数据和案例可能因项目进展而有所调整。）