引言：商铺租赁中的优先承租权概述
在商业租赁市场中，商铺承租人往往面临一个重要问题：当租赁合同即将到期时，如果房东计划重新出租商铺，承租人是否有权优先续租？这就是所谓的”优先承租权”。优先承租权是指在同等条件下，原承租人在租赁合同到期后，享有优先于其他潜在租户继续承租该商铺的权利。这一权利对于保障承租人的商业利益至关重要，因为它避免了承租人因无法续租而面临搬迁、客户流失、装修损失等风险。
优先承租权并非自动产生，其法律基础主要来源于《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：”租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”虽然该条文没有直接规定优先承租权，但实践中可以通过合同约定、交易习惯等方式确立。此外，一些地方性法规和司法解释也对优先承租权有所涉及。
承租人主张优先承租权时，常面临以下挑战：
- 合同未明确约定优先承租权条款
- 房东以更高租金或其他条件拒绝续租
- 房东未履行通知义务，导致承租人丧失主张机会
- “同等条件”的认定标准模糊
- 房东通过虚假”第三方”规避优先承租权
本文将通过真实案例分析，详细说明承租人如何合法主张优先承租权，避免纠纷，并提供实用的操作建议。
案例一：合同明确约定优先承租权条款，承租人成功续租
案情简介
2018年5月，王先生与某商业管理公司签订商铺租赁合同，租赁位于某市核心商圈的50平方米商铺用于经营品牌服装店，租期3年，月租金1.5万元。合同第8条明确约定：”租赁期满，如出租方继续出租该商铺，在同等条件下，承租方享有优先承租权。”2021年4月，租期即将届满前2个月，王先生向商业管理公司表达续租意愿，并询问续租条件。商业管理公司回复称将公开招租，要求王先生参与竞标。王先生表示反对，要求按原合同约定行使优先承租权。商业管理公司坚持公开招租，并与第三方李某签订了租赁意向书，约定月租金2万元。王先生遂诉至法院，要求确认其优先承租权并按同等条件续租。
法院审理
法院经审理认为：
- 租赁合同中明确约定了优先承租权条款，该约定合法有效，对双方具有约束力。
- 商业管理公司在未通知王先生具体招租条件的情况下，直接与第三方签订意向书，违反了合同约定的”继续出租”义务。
- 关于”同等条件”的认定，法院认为应主要参考租金水平。王先生明确表示愿意按原租金1.5万元或市场评估价续租，而商业管理公司与第三方约定的2万元租金明显高于市场评估价（经评估该商铺市场租金约为1.6万元），存在虚高嫌疑。
- 商业管理公司未能证明其已向王先生提供了与第三方完全相同的承租条件。
判决结果
法院判决：
- 确认王先生对涉案商铺享有优先承租权。
- 责令商业管理公司在判决生效后10日内与王先生签订租赁合同，租期不少于2年，租金标准参照市场评估价1.6万元/月确定。
案例启示
- 合同条款至关重要：本案胜诉的关键在于合同中明确约定了优先承租权条款。承租人应在签订合同时务必加入类似条款，并尽可能细化，如明确”同等条件”的具体含义、通知方式、行使期限等。
- 及时主张权利：王先生在租期届满前2个月即主动询问续租事宜，积极行使权利，避免了被动局面。
- 保留证据：王先生保留了所有沟通记录，包括书面函件和邮件，为诉讼提供了有力证据。
- 警惕”虚假招租”：房东可能通过虚高租金制造”第三方”，承租人应主动调查市场行情，必要时申请评估。
案例二：合同未约定优先承租权，承租人基于诚信原则主张权利
案情简介
2019年8月，张女士租赁刘先生的商铺用于经营母婴用品店，租期2年，月租金8000元。合同未约定优先承租权条款。2021年7月，租期届满前1个月，张女士向刘先生提出续租请求，刘先生口头表示同意，但未明确具体条件。2021年8月，刘先生突然通知张女士，称已将商铺以每月1.2万元租金租给第三方，并要求张女士在10日内搬离。张女士认为刘先生未履行通知义务，且租金虚高，遂诉至法院，要求享有优先承租权。
法院审理
法院经审理认为：
- 虽然合同未明确约定优先承租权，但根据《民法典》的诚信原则和公平原则，承租人长期稳定经营，对商铺进行了大量投入，且在租期内按时缴纳租金、无违约行为，应当给予合理的续租保护。
- 刘先生未提供证据证明其已向张女士告知拟出租条件（包括租金、租期等），违反了诚信原则中的通知义务。
- 关于租金，刘先生主张的1.2万元明显高于周边同类商铺的市场租金（约9000元），且无证据证明存在真实第三方愿意以此价格承租。
- 张女士在租期内诚信履约，且其经营已形成稳定的客户群体，突然搬离将造成重大损失。
刣决结果
法院判决：
- 确认张女士对涉案商铺享有优先承租权。
- 责令刘先生与张女士按市场租金9000元/月的标准续签租赁合同，租期不少于1年。
案例启示
- 合同未约定不等于无权利：即使合同未明确约定优先承租权，基于诚信原则和公平原则，法院仍可能支持承租人的主张，但这具有不确定性，风险较高。
- 诚信原则的适用条件：承租人需证明自己诚信履约、对商铺有合理投入、突然搬离会造成重大损失等。
- 房东的通知义务：即使合同无约定，房东在合同到期前也应给予承租人合理的续租考虑期，否则可能被认定违反诚信原则。
- 积极沟通并保留证据：张女士在租期届满前1个月即提出续租请求，并保留了刘先生口头同意的证据（如通话录音），这对主张权利非常有利。
案例三：房东通过”虚假第三方”规避优先承租权，承租人如何应对
案情简介
2020年3月，陈先生租赁某商场商铺经营餐饮，租期2年，月租金2万元，合同约定优先承租权。2022年2月，租期届满前1个月，陈先生向商场管理方表达续租意愿。管理方声称已与”第三方”张某签订租赁合同，月租金2.5万元，并出示了盖有张某签名的合同。陈先生调查发现，张某其实是管理方公司员工的亲属，且所谓的2.5万元租金并未实际支付，属于”虚假第三方”。陈先生诉至法院，要求确认优先承租权并按2.5万元的同等条件续租（因无力承担，实际要求按市场价续租）。
法院审理
法院经审理认为：
- 合同明确约定优先承租权，管理方应保障陈先生的权利。
- 管理方主张的”第三方”张某与管理方存在利害关系（员工亲属），且无证据证明张某实际支付了2.5万元租金，无法证明存在真实的第三方交易。
- 管理方通过虚构第三方、虚高租金的方式规避优先承租权，违反了诚信原则。
- 关于”同等条件”，法院认为应以真实市场交易条件为准，而非虚构条件。
判决结果
法院判决：
- 确认陈先生对涉案商铺享有优先承租权。
- 责令管理方与陈先生按市场评估价2.2万元/月续签租赁合同，租期不少于2年。
案例启示
- 警惕”虚假第三方”：房东可能通过关联方或虚假交易规避优先承租权，承租人应调查第三方背景。
- “同等条件”应以真实交易为准：法院不会支持虚构的、不合理的”同等条件”。
- 承租人的调查权：承租人有权要求房东提供第三方的真实身份、支付能力证明等，必要时可申请法院调查。
- 及时采取保全措施：在发现房东有规避行为时，可申请诉前财产保全，禁止房东与第三方签订正式合同。
案例四：优先承租权行使期限争议案例
案情简介
2017年，李某租赁赵某商铺经营书店，租期5年，合同约定优先承租权。2022年6月30日租期届满，李某于2022年5月15日向赵某提出续租请求。赵某于2022年6月1日回复称已将商铺出租给第三方，月租金1.8万元。李某认为赵某回复时间过晚，导致其来不及寻找其他商铺，且第三方租金虚高，遂诉至法院。
法院审理
法院认为：
- 合同虽约定优先承租权，但未明确行使期限。
- 根据交易习惯和公平原则，承租人应在合理期限内（一般为租期届满前1-2个月）提出续租请求，李某于届满前1.5个月提出，符合合理期限。
- 赵某在收到请求后1个月才回复，且在回复时已与第三方签订合同，未给李某合理考虑时间，违反了诚信原则。
- 关于租金，1.8万元明显高于市场价1.3万元，存在虚高。
判决结果
法院判决：
- 确认李某享有优先承租权。
- 责令赵某与李某按市场价1.3万元/月续签合同。
案例启示
- 明确行使期限：合同中应明确约定承租人行使优先承租权的具体期限（如届满前30-60日）和房东的回复期限。
- 及时行使权利：承租人应在租期届满前尽早提出续租请求，避免被动。
- 房东的及时回复义务：房东收到请求后应在合理期限内回复，否则可能被认定违反诚信原则。
- 保留送达证据：承租人应通过书面形式（如EMS、邮件）发送请求，并保留送达证明。
承租人合法主张优先承租权的操作指南
一、签约阶段：事前防范
1. 明确约定优先承租权条款
核心条款建议：
"租赁期限届满，如出租方继续出租该商铺，在同等条件下，承租方享有优先承租权。同等条件包括但不限于租金、租期、付款方式等。出租方应在租期届满前【60】日书面通知承租方拟出租条件，承租方应在收到通知后【30】日内书面答复是否承租。如出租方未履行通知义务或未在合理期限内回复承租方，视为同意按原合同主要条件续租。"
2. 细化”同等条件”的定义
建议在合同中明确：
- 租金：可约定按”市场评估价”或”原租金基础上浮不超过X%”
- 租期：可约定”不少于原租期”或”不少于X年”
- 付款方式：可约定”与原合同一致”
- 其他费用：物业管理费、水电费等应明确是否调整
3. 明确通知方式和期限
- 通知方式：书面通知（建议约定具体送达地址和联系方式）
- 通知期限：建议约定为租期届满前60-90日
- 回复期限：承租人应在收到通知后30-60日内回复
4. 明确违约责任
"如出租方违反优先承租权约定，应向承租方支付相当于【6】个月租金的违约金，并赔偿承租方因此遭受的全部损失（包括但不限于装修损失、搬迁费用、客户流失损失等）。"
二、履约阶段：保留证据
1. 按时足额支付租金
- 保留所有支付凭证（银行转账记录、收据等）
- 避免任何逾期支付行为，否则可能被认定为违约，影响优先承租权主张
2. 合法合规经营
- 保持良好的经营记录
- 避免违反消防、环保、工商等管理规定
- 保留与房东的所有沟通记录（邮件、微信、短信、书面函件）
3. 对商铺的合理投入
- 保留装修合同、发票等凭证
- 装修投入越大，法院支持优先承租权的可能性越大（避免因搬离造成重大损失）
三、续约阶段：积极行使权利
1. 提前发出书面续租请求
建议模板：
致：[房东姓名/公司名称]
本人/本公司系[商铺地址]的承租人，租赁合同将于[日期]届满。根据合同第X条约定，本人/本公司特此正式行使优先承租权，请求按原合同同等条件续租。
本人/本公司承诺愿意按【原租金/市场评估价】继续承租，租期不少于【X年】。请贵方在【X】日内书面回复拟出租条件。
附件：1.原租赁合同复印件；2.租金支付凭证。
承租人：[姓名/公司]
日期：[年月日]
2. 要求房东提供”同等条件”的详细信息
- 书面要求房东提供第三方的出价（租金、租期等）
- 要求提供第三方的身份证明（如为企业，提供营业执照）
- 要求提供第三方的支付能力证明（如银行流水、资信证明）
3. 对虚高条件提出异议
如果房东提出的条件明显高于市场价：
- 书面回复异议，并提供市场调研数据（周边同类商铺租金）
- 要求按市场评估价确定”同等条件”
- 明确表示愿意按市场价承租
4. 保留所有沟通证据
- 通过EMS发送书面函件，保留邮寄凭证
- 邮件、微信沟通时，明确主题和内容，避免模糊表述
- 重要通话可录音（需告知对方）
四、纠纷应对阶段：法律途径
1. 发送律师函
在协商无果时，可委托律师发送律师函，正式要求：
- 确认优先承租权
- 停止与第三方签约
- 在指定期限内与承租人签约
2. 申请诉前财产保全
如果发现房东与第三方签订合同，可向法院申请：
- 禁止房东与第三方办理租赁登记
- 禁止第三方实际占有使用商铺
- 需提供担保（现金或保函）
3. 提起诉讼
诉讼请求：
- 确认优先承租权
- 要求按同等条件续租（可明确具体条件，如”按市场评估价1.6万元/月续租2年”）
- 要求赔偿损失（如装修损失、搬迁费用等）
证据清单：
- 租赁合同及优先承租权条款
- 续租请求函及送达证明
- 房东回复函件或第三方合同
- 市场租金评估报告
- 装修投入凭证
- 经营损失证据（如客户流失数据）
五、常见问题解答
Q1：优先承租权是否必须在合同中明确约定？
A：不是必须，但强烈建议明确约定。无约定时，法院可能基于诚信原则支持，但风险较高且判决结果不确定。
Q2：”同等条件”如何确定？
A：主要包括租金、租期、付款方式等核心条件。租金应以真实市场价为准，法院不支持虚高价格。可委托评估机构确定市场价。
Q3：房东未履行通知义务怎么办？
A：即使合同未约定通知义务，法院通常也会认定房东应在合理期限前通知。承租人可主动在租期届满前1-2个月询问续租事宜，并保留证据。
Q4：房东声称已与第三方签约，但承租人认为是虚假的，如何处理？
A：立即向法院申请诉前财产保全，禁止办理租赁登记和实际交付。同时调查第三方背景，收集关联关系证据。
Q5：优先承租权是否适用于所有租赁？
A：主要适用于商业租赁（商铺、写字楼等），住宅租赁中较少适用。但住宅租赁中，承租人同样面临续租问题，可参考类似原则处理。
Q6：行使优先承租权是否有时间限制？
A：有。承租人应在合理期限内行使，一般为租期届满前1-2个月。超过合理期限可能被视为放弃权利。
Q1：优先承租权是否必须在合同中明确约定？
A：不是必须，但强烈建议明确约定。无约定时，法院可能基于诚信原则支持，但风险较高且判决结果不确定。
Q2：”同等条件”如何确定？
A：主要包括租金、租期、付款方式等核心条件。租金应以真实市场价为准，法院不支持虚高价格。可委托评估机构确定市场价。
Q3：房东未履行通知义务怎么办？
A：即使合同未约定通知义务，法院通常也会认定房东应在合理期限前通知。承租人可主动在租期届满前1-2个月询问续租事宜，并保留证据。
Q4：房东声称已与第三方签约，但承租人认为是虚假的，如何处理？
A：立即向法院申请诉前财产保全，禁止办理租赁登记和实际交付。同时调查第三方背景，收集关联关系证据。
Q5：优先承租权是否适用于所有租赁？
A：主要适用于商业租赁（商铺、写字楼等），住宅租赁中较少适用。但住宅租赁中，承租人同样面临续租问题，可参考类似原则处理。
Q6：行使优先承租权是否有时间限制？
A：有。承租人应在合理期限内行使，一般为租期届满前1-2个月。超过合理期限可能被视为放弃权利。
结语
优先承租权是商业租赁中承租人的重要保障，但其行使需要承租人具备法律意识和证据意识。通过本文的案例分析和操作指南，希望承租人能够：
- 事前防范：在签订合同时明确约定优先承租权条款，细化”同等条件”和通知程序。
- 事中保留证据：诚信履约，保留所有沟通记录和投入凭证。
- 事后积极维权：在权利受到侵害时，及时通过书面函件、律师函、诉讼等方式维护权益。
记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人。只有主动、及时、合法地主张权利，才能真正避免纠纷，保障自己的商业利益。在复杂的商业租赁环境中，建议承租人在重要租赁决策前咨询专业律师，制定完善的租赁策略。# 商铺租房优先权案例分享：承租人如何合法主张优先承租权避免纠纷
引言：商铺租赁中的优先承租权概述
在商业租赁市场中，商铺承租人往往面临一个重要问题：当租赁合同即将到期时，如果房东计划重新出租商铺，承租人是否有权优先续租？这就是所谓的”优先承租权”。优先承租权是指在同等条件下，原承租人在租赁合同到期后，享有优先于其他潜在租户继续承租该商铺的权利。这一权利对于保障承租人的商业利益至关重要，因为它避免了承租人因无法续租而面临搬迁、客户流失、装修损失等风险。
优先承租权并非自动产生，其法律基础主要来源于《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：”租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”虽然该条文没有直接规定优先承租权，但实践中可以通过合同约定、交易习惯等方式确立。此外，一些地方性法规和司法解释也对优先承租权有所涉及。
承租人主张优先承租权时，常面临以下挑战：
- 合同未明确约定优先承租权条款
- 房东以更高租金或其他条件拒绝续租
- 房东未履行通知义务，导致承租人丧失主张机会
- “同等条件”的认定标准模糊
- 房东通过虚假”第三方”规避优先承租权
本文将通过真实案例分析，详细说明承租人如何合法主张优先承租权，避免纠纷，并提供实用的操作建议。
案例一：合同明确约定优先承租权条款，承租人成功续租
案情简介
2018年5月，王先生与某商业管理公司签订商铺租赁合同，租赁位于某市核心商圈的50平方米商铺用于经营品牌服装店，租期3年，月租金1.5万元。合同第8条明确约定：”租赁期满，如出租方继续出租该商铺，在同等条件下，承租方享有优先承租权。”2021年4月，租期即将届满前2个月，王先生向商业管理公司表达续租意愿，并询问续租条件。商业管理公司回复称将公开招租，要求王先生参与竞标。王先生表示反对，要求按原合同约定行使优先承租权。商业管理公司坚持公开招租，并与第三方李某签订了租赁意向书，约定月租金2万元。王先生遂诉至法院，要求确认其优先承租权并按同等条件续租。
法院审理
法院经审理认为：
- 租赁合同中明确约定了优先承租权条款，该约定合法有效，对双方具有约束力。
- 商业管理公司在未通知王先生具体招租条件的情况下，直接与第三方签订意向书，违反了合同约定的”继续出租”义务。
- 关于”同等条件”的认定，法院认为应主要参考租金水平。王先生明确表示愿意按原租金1.5万元或市场评估价续租，而商业管理公司与第三方约定的2万元租金明显高于市场评估价（经评估该商铺市场租金约为1.6万元），存在虚高嫌疑。
- 商业管理公司未能证明其已向王先生提供了与第三方完全相同的承租条件。
判决结果
法院判决：
- 确认王先生对涉案商铺享有优先承租权。
- 责令商业管理公司在判决生效后10日内与王先生签订租赁合同，租期不少于2年，租金标准参照市场评估价1.6万元/月确定。
案例启示
- 合同条款至关重要：本案胜诉的关键在于合同中明确约定了优先承租权条款。承租人应在签订合同时务必加入类似条款，并尽可能细化，如明确”同等条件”的具体含义、通知方式、行使期限等。
- 及时主张权利：王先生在租期届满前2个月即主动询问续租事宜，积极行使权利，避免了被动局面。
- 保留证据：王先生保留了所有沟通记录，包括书面函件和邮件，为诉讼提供了有力证据。
- 警惕”虚假招租”：房东可能通过虚高租金制造”第三方”，承租人应主动调查市场行情，必要时申请评估。
案例二：合同未约定优先承租权，承租人基于诚信原则主张权利
案情简介
2019年8月，张女士租赁刘先生的商铺用于经营母婴用品店，租期2年，月租金8000元。合同未约定优先承租权条款。2021年7月，租期届满前1个月，张女士向刘先生提出续租请求，刘先生口头表示同意，但未明确具体条件。2021年8月，刘先生突然通知张女士，称已将商铺以每月1.2万元租金租给第三方，并要求张女士在10日内搬离。张女士认为刘先生未履行通知义务，且租金虚高，遂诉至法院，要求享有优先承租权。
法院审理
法院经审理认为：
- 虽然合同未明确约定优先承租权，但根据《民法典》的诚信原则和公平原则，承租人长期稳定经营，对商铺进行了大量投入，且在租期内按时缴纳租金、无违约行为，应当给予合理的续租保护。
- 刘先生未提供证据证明其已向张女士告知拟出租条件（包括租金、租期等），违反了诚信原则中的通知义务。
- 关于租金，刘先生主张的1.2万元明显高于周边同类商铺的市场租金（约9000元），且无证据证明存在真实第三方愿意以此价格承租。
- 张女士在租期内诚信履约，且其经营已形成稳定的客户群体，突然搬离将造成重大损失。
判决结果
法院判决：
- 确认张女士对涉案商铺享有优先承租权。
- 责令刘先生与张女士按市场租金9000元/月的标准续签租赁合同，租期不少于1年。
案例启示
- 合同未约定不等于无权利：即使合同未明确约定优先承租权，基于诚信原则和公平原则，法院仍可能支持承租人的主张，但这具有不确定性，风险较高。
- 诚信原则的适用条件：承租人需证明自己诚信履约、对商铺有合理投入、突然搬离会造成重大损失等。
- 房东的通知义务：即使合同无约定，房东在合同到期前也应给予承租人合理的续租考虑期，否则可能被认定违反诚信原则。
- 积极沟通并保留证据：张女士在租期届满前1个月即提出续租请求，并保留了刘先生口头同意的证据（如通话录音），这对主张权利非常有利。
案例三：房东通过”虚假第三方”规避优先承租权，承租人如何应对
案情简介
2020年3月，陈先生租赁某商场商铺经营餐饮，租期2年，月租金2万元，合同约定优先承租权。2022年2月，租期届满前1个月，陈先生向商场管理方表达续租意愿。管理方声称已与”第三方”张某签订租赁合同，月租金2.5万元，并出示了盖有张某签名的合同。陈先生调查发现，张某其实是管理方公司员工的亲属，且所谓的2.5万元租金并未实际支付，属于”虚假第三方”。陈先生诉至法院，要求确认优先承租权并按2.5万元的同等条件续租（因无力承担，实际要求按市场价续租）。
法院审理
法院经审理认为：
- 合同明确约定优先承租权，管理方应保障陈先生的权利。
- 管理方主张的”第三方”张某与管理方存在利害关系（员工亲属），且无证据证明张某实际支付了2.5万元租金，无法证明存在真实的第三方交易。
- 管理方通过虚构第三方、虚高租金的方式规避优先承租权，违反了诚信原则。
- 关于”同等条件”，法院认为应以真实市场交易条件为准，而非虚构条件。
判决结果
法院判决：
- 确认陈先生对涉案商铺享有优先承租权。
- 责令管理方与陈先生按市场评估价2.2万元/月续签租赁合同，租期不少于2年。
案例启示
- 警惕”虚假第三方”：房东可能通过关联方或虚假交易规避优先承租权，承租人应调查第三方背景。
- “同等条件”应以真实交易为准：法院不会支持虚构的、不合理的”同等条件”。
- 承租人的调查权：承租人有权要求房东提供第三方的真实身份、支付能力证明等，必要时可申请法院调查。
- 及时采取保全措施：在发现房东有规避行为时，可申请诉前财产保全，禁止房东与第三方签订正式合同。
案例四：优先承租权行使期限争议案例
案情简介
2017年，李某租赁赵某商铺经营书店，租期5年，合同约定优先承租权。2022年6月30日租期届满，李某于2022年5月15日向赵某提出续租请求。赵某于2022年6月1日回复称已将商铺出租给第三方，月租金1.8万元。李某认为赵某回复时间过晚，导致其来不及寻找其他商铺，且第三方租金虚高，遂诉至法院。
法院审理
法院认为：
- 合同虽约定优先承租权，但未明确行使期限。
- 根据交易习惯和公平原则，承租人应在合理期限内（一般为租期届满前1-2个月）提出续租请求，李某于届满前1.5个月提出，符合合理期限。
- 赵某在收到请求后1个月才回复，且在回复时已与第三方签订合同，未给李某合理考虑时间，违反了诚信原则。
- 关于租金，1.8万元明显高于市场价1.3万元，存在虚高。
判决结果
法院判决：
- 确认李某享有优先承租权。
- 责令赵某与李某按市场价1.3万元/月续签合同。
案例启示
- 明确行使期限：合同中应明确约定承租人行使优先承租权的具体期限（如届满前30-60日）和房东的回复期限。
- 及时行使权利：承租人应在租期届满前尽早提出续租请求，避免被动。
- 房东的及时回复义务：房东收到请求后应在合理期限内回复，否则可能被认定违反诚信原则。
- 保留送达证据：承租人应通过书面形式（如EMS、邮件）发送请求，并保留送达证明。
承租人合法主张优先承租权的操作指南
一、签约阶段：事前防范
1. 明确约定优先承租权条款
核心条款建议：
"租赁期限届满，如出租方继续出租该商铺，在同等条件下，承租方享有优先承租权。同等条件包括但不限于租金、租期、付款方式等。出租方应在租期届满前【60】日书面通知承租方拟出租条件，承租方应在收到通知后【30】日内书面答复是否承租。如出租方未履行通知义务或未在合理期限内回复承租方，视为同意按原合同主要条件续租。"
2. 细化”同等条件”的定义
建议在合同中明确：
- 租金：可约定按”市场评估价”或”原租金基础上浮不超过X%”
- 租期：可约定”不少于原租期”或”不少于X年”
- 付款方式：可约定”与原合同一致”
- 其他费用：物业管理费、水电费等应明确是否调整
3. 明确通知方式和期限
- 通知方式：书面通知（建议约定具体送达地址和联系方式）
- 通知期限：建议约定为租期届满前60-90日
- 回复期限：承租人应在收到通知后30-60日内回复
4. 明确违约责任
"如出租方违反优先承租权约定，应向承租方支付相当于【6】个月租金的违约金，并赔偿承租方因此遭受的全部损失（包括但不限于装修损失、搬迁费用、客户流失损失等）。"
二、履约阶段：保留证据
1. 按时足额支付租金
- 保留所有支付凭证（银行转账记录、收据等）
- 避免任何逾期支付行为，否则可能被认定为违约，影响优先承租权主张
2. 合法合规经营
- 保持良好的经营记录
- 避免违反消防、环保、工商等管理规定
- 保留与房东的所有沟通记录（邮件、微信、短信、书面函件）
3. 对商铺的合理投入
- 保留装修合同、发票等凭证
- 装修投入越大，法院支持优先承租权的可能性越大（避免因搬离造成重大损失）
三、续约阶段：积极行使权利
1. 提前发出书面续租请求
建议模板：
致：[房东姓名/公司名称]
本人/本公司系[商铺地址]的承租人，租赁合同将于[日期]届满。根据合同第X条约定，本人/本公司特此正式行使优先承租权，请求按原合同同等条件续租。
本人/本公司承诺愿意按【原租金/市场评估价】继续承租，租期不少于【X年】。请贵方在【X】日内书面回复拟出租条件。
附件：1.原租赁合同复印件；2.租金支付凭证。
承租人：[姓名/公司]
日期：[年月日]
2. 要求房东提供”同等条件”的详细信息
- 书面要求房东提供第三方的出价（租金、租期等）
- 要求提供第三方的身份证明（如为企业，提供营业执照）
- 要求提供第三方的支付能力证明（如银行流水、资信证明）
3. 对虚高条件提出异议
如果房东提出的条件明显高于市场价：
- 书面回复异议，并提供市场调研数据（周边同类商铺租金）
- 要求按市场评估价确定”同等条件”
- 明确表示愿意按市场价承租
4. 保留所有沟通证据
- 通过EMS发送书面函件，保留邮寄凭证
- 邮件、微信沟通时，明确主题和内容，避免模糊表述
- 重要通话可录音（需告知对方）
四、纠纷应对阶段：法律途径
1. 发送律师函
在协商无果时，可委托律师发送律师函，正式要求：
- 确认优先承租权
- 停止与第三方签约
- 在指定期限内与承租人签约
2. 申请诉前财产保全
如果发现房东与第三方签订合同，可向法院申请：
- 禁止房东与第三方办理租赁登记
- 禁止第三方实际占有使用商铺
- 需提供担保（现金或保函）
3. 提起诉讼
诉讼请求：
- 确认优先承租权
- 要求按同等条件续租（可明确具体条件，如”按市场评估价1.6万元/月续租2年”）
- 要求赔偿损失（如装修损失、搬迁费用等）
证据清单：
- 租赁合同及优先承租权条款
- 续租请求函及送达证明
- 房东回复函件或第三方合同
- 市场租金评估报告
- 装修投入凭证
- 经营损失证据（如客户流失数据）
五、常见问题解答
Q1：优先承租权是否必须在合同中明确约定？
A：不是必须，但强烈建议明确约定。无约定时，法院可能基于诚信原则支持，但风险较高且判决结果不确定。
Q2：”同等条件”如何确定？
A：主要包括租金、租期、付款方式等核心条件。租金应以真实市场价为准，法院不支持虚高价格。可委托评估机构确定市场价。
Q3：房东未履行通知义务怎么办？
A：即使合同未约定通知义务，法院通常也会认定房东应在合理期限前通知。承租人可主动在租期届满前1-2个月询问续租事宜，并保留证据。
Q4：房东声称已与第三方签约，但承租人认为是虚假的，如何处理？
A：立即向法院申请诉前财产保全，禁止办理租赁登记和实际交付。同时调查第三方背景，收集关联关系证据。
Q5：优先承租权是否适用于所有租赁？
A：主要适用于商业租赁（商铺、写字楼等），住宅租赁中较少适用。但住宅租赁中，承租人同样面临续租问题，可参考类似原则处理。
Q6：行使优先承租权是否有时间限制？
A：有。承租人应在合理期限内行使，一般为租期届满前1-2个月。超过合理期限可能被视为放弃权利。
结语
优先承租权是商业租赁中承租人的重要保障，但其行使需要承租人具备法律意识和证据意识。通过本文的案例分析和操作指南，希望承租人能够：
- 事前防范：在签订合同时明确约定优先承租权条款，细化”同等条件”和通知程序。
- 事中保留证据：诚信履约，保留所有沟通记录和投入凭证。
- 事后积极维权：在权利受到侵害时，及时通过书面函件、律师函、诉讼等方式维护权益。
记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人。只有主动、及时、合法地主张权利，才能真正避免纠纷，保障自己的商业利益。在复杂的商业租赁环境中，建议承租人在重要租赁决策前咨询专业律师，制定完善的租赁策略。